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【宅建士受験者必見】 権利関係 まとめ⑤

【宅建士受験者必見】 権利関係 まとめ⑤

① 定 期建物賃貸借契約は、書面で契約しなければならない。

② 定期建物賃貸借は、原則として期間途中で解約できない。更新されない。再契約はできる。

③ 「取壊し予定」は、法令又は契約により取壊すことが明らかな建物に限られる。

・建物を取壊すときに賃貸借が終了する。

・特約は、取壊すべき理由を記載した書面でしなければならない。

④ 借家人が必要費を支出したときは直ちに償還請求できる。有益費は契約終了時まで請求できない。

⑤ 借家権の対抗力は、建物の引渡により認められる。

⑥ 借家が焼失すると借家契約は終了する。

⑦ 借家を転貸する場合は家主の承諾が必要である。借家の転貸については許可の裁判制度はない。

⑧ 新法の借地権の存続期間は、堅固か非堅固で区別しない。

・存続期間は、期間の定なければ30年、期間を定めるときは30年以上。

・最初の更新期間は、期間の定なければ20年、期間を定めるときは20年以上。

・2回以降の更新期間は、期間の定なければ10年、期間を定めるときは10年以上。

⑨ 一般定期借地権は、期間50年以上で、更新されない旨の特約は書面でする。

⑩ 建物譲渡特約付借地権は、期間30年以上で、30年経過後に、地主に建物を相当の対価で譲渡する 特約をする。特約は書面でする必要はない。


【宅建士受験者必見】 権利関係 まとめ④

【宅建士受験者必見】 権利関係 まとめ④

① 連帯保証人は、催告の抗弁権、検索の抗弁権を行使できない。

② 保証債務は、債権者と保証人になろうとする者の間の契約(保証契約)だけで成立する。

③ 債務者が、保証人を立てる義務を負う場合の保証人は、行為能力者で弁済資力を有する者でなければならない。

④ 契約は申込みの意思表示と承諾の意思表示の合致により成立する。

⑤ 履行遅滞は、不確定期限債権は債務者が期限の到来を知ったときから。期限の定めがないときは 履行の請求を受けたときから。

⑥ 他人が所有する土地についても売買契約は有効に成立する。

⑦ 手付金を授受したときは、相手方が履行に着手するまでは、買主は手付金を放棄することにより契 約を解除できる。自らが履行に着手していてもできる。

⑧ 目的不動産に抵当権が設定されていても、抵当権が実行されて所有権を失った場合でなければ、売 買契約を解除できない。

⑨ 危険負担(契約の当事者に責任がない事故・地震・落雷・放火)により目的物が滅失した場合でも、 買主は代金の全額を支払わなければならない。

⑩ 委任の終了事項は、委任者の死亡、破産。受任者の死亡、禁治産、破産。

⑪  相続放棄した者にかかる代襲相続は生じない。

⑫ 限定相続は、相続人全員でしなければならない。一部の相続人だけではできない。



【宅建士受験者必見】 権利関係 まとめ③

【宅建士受験者必見】 権利関係 まとめ③

① 物件変動の第三者に対する対抗要件は、不動産は登記、動産は引渡しである。

② 登記には公信力はない。登記を信用しても保護されない。登記は対抗要件である。

③ 各共有者は、共有物の全部について、持分に応じた使用をすることができる。

④ 共有物の、変更は全員の同意、管理は過半数の同意、保存は単独でできる。

⑤ 共有者の一人が、持分を放棄又は相続人なく死亡したときは、その持分は他の共有者に帰属する。

⑥ 共有物について、原則として、いつでも分割請求できる。但し、5年を超えない期間内であれば不分 割契約できる。

⑦ 土地とその土地上に建物を所有する者が、その一方にのみ抵当権を設定して競売を受けて、土地と 建物の所有者を異にする結果になったときは、建物のために法律上当然に地上権が発生する。

⑧ 短期賃貸借(土地5年、建物3年)で登記したものは、抵当権設定登記後に登記したものでも、抵当 権者に対抗できる。

⑨ 抵当権は、①債権が消滅すると抵当権も消滅する。②債権が譲渡されると抵当権もこれにより移転 する。③全額弁済されるまで目的物の全部に抵当権が及ぶ。④抵当権は目的物の売買代金や火災 による保険金にも及ぶ。

⑩ 抵当権は、目的物に付加して一体になった物にも及ぶ。


【宅建士受験者必見】 権利関係 まとめ②

【宅建士受験者必見】 権利関係 まとめ②

① 法定代理人の代理権の内容は、法律の規定で決まる。

② 複代理人は、代理人により選任された、本人の代理人である。

③ 自己契約と双方代理は禁止される。

④ 代理人を選任するときは、無能力者を代理人に選任してもよい。

⑤ 本人は、代理人の代理権消滅後の行為、代理権限を超える行為についても責任を問われることが ある。相手方が善意無過失の場合は表見代理が成立するからである。

⑥ 時効の利益はあらかじめ放棄することはできない。

⑦ 取得時効は、他人の物を、所有の意思を持って、平穏かつ公然に占有する。

⑧ 一般債権は10年で、債権以外の財産権は20年で消滅時効にかかる。所有権は消滅時効にかからない。

⑨ 裁判で確定した債権でも、10年間の消滅時効にかかる。

⑩ 時効が完成すると、時効の効果は起算日に遡る。


【宅建士受験者必見】 権利関係 まとめ①

【宅建士受験者必見】 権利関係 まとめ①

① 無能力者の行為は無効ではない。有効であるが取消しできる行為である。

② 未成年者でも、法律上の婚姻をすると能力者(擬制成年)となる。

③ 未成年者の取消しは第三者に対抗できる。

④ 公序良俗に反する行為は無効である。

⑤ 心裡留保の意思表示は、原則として有効。

⑥ 虚偽表示による意思表示は無効である。

⑦ 法律行為の要素(重要な部分)に錯誤があるときは、意思表示は無効である。

⑧  詐欺による意思表示は、取消しできる。

⑨ 強迫による意思表示は、取消しできる。

⑩ 任意代理人の代理権の内容は、委任の内容で決まる。


【宅建士受験者必見】 宅建業法 まとめ④

【宅建士受験者必見】 宅建業法 まとめ④

① 宅建業者は、従業者証明書を携帯させなければ、業務に従事させてはならない。

② 宅建業者は、事務所ごとに、従業者名簿を備え、従業者の氏名、住所、証明書の番号その他建設 省令で定める事項を記載しなければならない。

③ 宅建業者は、事務所ごとに、その業務に関する帳簿を備え、取引のつど、年月日、宅地建物の所 在、面積その他建設省令で定める事項を記載しなければならない。

④ 宅建業者は、事務所等及び事務所等以外の建設省令で定めるその業務を行う場所ごとに、公衆の 見やすい場所に、建設省令で定める標識を掲げなければならない。

⑤ 保証協会は、社員の取引に関する苦情の解決、取引主任者、業務に従事し、又は従事しようとする 者に対する研修を行う。

⑥ 保証協会は、社員と宅建業に関し取引をした者(社員となる前の取引を含む。)の有するその取引に より生じた債権に関し弁済をする弁済業務を行う。

⑦ 保証協会の社員は、営業保証金を供託することを要しない。


⑧ 知事は、建設大臣又は他県知事の免許業者の当該県内における業務に関し、一年以内の期間を 定めて、その業務の全部又は一部の停止を命ずることができる。

⑨ 知事は、他県知事の登録を受けている取引主任者に対しても、取引主任者としてすべき事務の禁止 処分をすることができる。

⑩ 登録の消除は、登録をしている知事でなければできない。

⑪ 処分をしようとする場合は、公開による聴聞を行わなければならない

⑫ 建設大臣は、宅建業を営むすべての者に対して、知事は県内で宅建業を営む者に対して、業務について報告を求め、職員に事務所その他その業務を行なう場所に立ち入り、帳簿、書類その他業務に 関係のある物件を検査させることができる。

⑬ 宅建業者の使用人その他の従業者は、正当な理由がある場合でなければ、業務を補助して知り得た秘密を漏らしてはならない。


⑭ 宅建業者相互間の取引に適用されない規定

 ・他人所有物売買の制限   
・クーリング・オフ  
・損害賠償予定の制限  
・手付額の制限
・瑕疵担保責任の特約    
・手付金等保全措置  
・割賦販売の解除制限  
・所有権留保の制 限

【宅建士受験者必見】 宅建業法は以上です。

【宅建士受験者必見】 宅建業法 まとめ③

【宅建士受験者必見】 宅建業法 まとめ③

① クーリング・オフは、告知日から起算して8日を経過するとできなくなる。また、引渡しを受け、かつ、 その代金の全部を支払つたときは解除できなくなる。

② 撤回等は、申込者が解除通知の書面を発した時に効力が生ずる。


③ 宅地建物売買契約で、損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が 代金額の十分の二を超える部分について無効となる。

④ 宅建業者は、みずから売主となる宅地建物の売買契約の締結に際して、代金の額の十分の二をこえる額の手附を受領することができない。

⑤ 宅建業者は、自ら売主となる宅地建物売買契約において、瑕疵担保すべき期間を2年以上となる特 約をする場合を除き、買主に不利となる特約をしてはならない。

⑥ 手付金等保全

未完成物件の場合は、5%以下、 1,000万円以下は保全の必要ない。

完成物件の場合は、10%以下、 1,000万円以下は保全の必要ない。

⑦ 手付金等保全措置を講じないとき、買主は、手付金等を支払わないことができる。

⑧ 宅建業者は、その業務に関してなすべき宅地建物の登記、引渡、対価の支払を不当に遅延する行 為をしてはならない。


⑨ 宅建業者は、正当な理由がある場合でなければ、その業務上取り扱ったことについて知り得た秘密 を他に漏らしてはならない。業を営まなくなった後も同様。

⑩ 報酬の上限額は、 400万円以上の場合だけ、3%+6万円で算出できる。

⑪ 宅建業者は、事務所ごとに建設大臣が定めた報酬額を掲示しなければならない。

⑫ 業務に関する禁止事項

・重要な事項について、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為 

・不当に高額の報酬を要求する行為

・手附の貸付けその他信用の供与をすることにより契約の締結を誘引する行為

・契約締結の勧誘に際し、利益を生ずることが確実であると誤解させる断定的判断を提供する行為

・契約を締結させ又は申込みの撤回若しくは契約解除を妨げるため威迫する行為

・契約締結の勧誘に際し、宅地建物の将来の環境又は交通その他の利便について誤 解させる断 定的判断の提供

・契約締結の勧誘に際し、正当な理由なく、契約締結するかどうかの判断に必要な 時間を与えない 行為

・契約締結の勧誘に際し、電話による長時間の勧誘その他の私生活又は業務の平穏 を害するよう な方法により困惑させる行為

・契約申込みの撤回に際し、受領した預り金の返還を拒む行為

・手付金の放棄による契約の解除に対して、正当な理由なく、契約の解除を拒み、 又は妨げる行 為

【宅建士受験者必見】 宅建業法 まとめ②

【宅建士受験者必見】 宅建業法 まとめ②


① 営業保証金は主たる事務所のもよりの供託所に供託しなければならない。

② 営業保証金は、国債、地方債、建設省令で定める有価証券でも供託できる。

③ 営業保証金を供託したときは、その旨を届出なければならない。宅建業者は、この届出をした後でなければ、宅建業を開始してはならない。

④ 宅地建物取引業に関し取引した者は、その取引で生じた債権に関し、宅建業者が供託した営業保 証金から、その債権の弁済を受ける権利を有する。

⑤ 金銭のみで供託しているときは、営業保証金の保管替えを請求できる。

⑥ 免許を取り消されたときでも営業保証金を取り戻すことができる。

⑦ 未完成物件の場合は、許可等の処分があつた後でなければ、当該工事に係る宅地建物の売買その他の業務に関する広告をしてはならない。

⑧ 自己の所有に属さない宅地建物について、自ら売主となる売買契約(予約含む)を締結してはならない。


⑨ 媒介契約には、宅建業者の記名押印をする。取引主任者のものではない

⑩ 宅建業者は、価額又は評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。

⑪ 専任媒介契約の場合は、有効期間は3月を超えることができない。これより長い期間を定めたとき は、その期間は3月となる。


⑫ 専任媒介契約の場合は、業務の処理状況を2週間に1回以上(専属専任媒介契約にあっては、1週 間に1回以上)報告しなければならない。

⑬ 宅建業法の媒介契約の規定は、建物の賃貸借契約には適用されない。

⑭ 重要事項の説明は、①取得し又は借りようとしている者に対して、②契約が成立するまでの間に、③ 取引主任者をして、④重要事項説明書を交付して説明させなければならない。


⑮ 重要事項説明するときは必ず取引主任者証を提示しなければならない。

⑯ 重要事項説明書と37条の書面(契約書)には取引主任者の記名押印が必要である。 この記名押 印は取引主任者であれば専任の取引主任者でなくともよい。

⑰ 区分所有建物に特有な重要事項説明は次の7項目である。

A当該建物を所有するための一棟の建物の敷地に関する権利の種類及び内容。

B共有部分に関する規約があるときは、その内容。

C専有部分の用途その他の利用制限に関する規約の定めがあるときは、その内容。

D建物又は敷地の一部を特定の者にのみ使用を許す規約があるときは、その内容。

E維持修繕費を積立てる規約あれば、その内容及び既に積立てられている額。

F建物の所有者が負担しなければならない通常の管理費の額。

G建物及び敷地の管理を委託しているときは、管理者の名称と所在地。

⑱ 建物の貸借の場合は、次のことについて重要事項説明しなければならない。

・台所、浴室、便所その他当該建物の設備の整備状況

・契約期間及び契約の更新に関する事項

・当該宅地建物の用途その他の利用制限に関する事項

・契約終了時に清算することとされている金銭(敷金等)の清算に関する事項

・当該宅地建物の管理人の名称と所在地



【宅建士受験者必見】 宅建業法 まとめ①

【宅建士受験者必見】 宅建業法 まとめ①

① 宅地とは、①建物の敷地に供せられる土地、②用途地域内の土地(道路、公園、河川、広場、水路 を除く。)をいう。

② 宅地建物取引業とは、①宅地建物の売買及び交換、②宅地建物の売買・交換・貸借の代理、③宅 地建物の売買・交換・貸借の媒介で、業として行なうものをいう。

③ 免許の欠格者は以下の通りである。

・被後見人、被補佐人、破産者。

・禁錮以上の刑に処せられ、その刑の執行を終わり、又は執行を受けることがなく5年を経過し ない者。

・次の法律で罰金の刑に処せられ5年を経過しない者。①宅建法、②刑法の一定の罪(傷害罪、傷 害助勢罪、暴行罪、脅迫罪、背任罪、凶器準備集合罪)、③暴力行為等処罰に関する法律、④暴力 団員による不当な行為の防止等に関する法律。

・営業に関し成年者と同一の能力を有しない未成年者の場合は、その法定代理人が欠格要件に該当するもの(同一の能力を有する未成年を除く)。

④ 廃業等の届出(30日以内に届出)

・宅建業者が死亡した場合 その相続人(事実を知つた日から30日以内)

・法人が合併により消滅した場合 その法人を代表する役員であつた者

・宅建業者が破産した場合 その破産管財人

・法人が合併及び破産以外の理由により解散した場合 その清算人

・宅建業を廃止した場合 宅建業者であつた個人又は宅建業者であつた法人を代表する役員

⑤ 宅建業の免許の有効期間は5年間である。

⑥ 取引主任者証の有効期間は5年間である。

⑦ 取引主任者の登録は、消除処分を受けない限り、一生有効である。

⑧ 試験合格者で、宅地建物取引業に関し2年以上の実務経験を有する者は、登録を受けることができ る。但し、次の者を除く。

・宅地建物取引業に係る営業に関し成年者と同一の能力を有しない未成年者

・被後見人、被補佐人、破産者

・免許を取り消され、その取消しの日から5年を経過しない者

⑨ 次の法律で罰金の刑に処せられ5年を経過しない者。①宅建法、②刑法の一定の罪(傷害罪、傷 害助勢罪、暴行罪、脅迫罪、背任罪、凶器準備集合罪)、③暴力行為等処罰に関する法律、④暴力 団員による不当な行為の防止等に関する法律。

⑩ 登録している県以外の県に所在する事務所の業務に従事し、又は従事しようとするときは、登録の 移転の申請をすることができる。


⑪ 登録を受けている者は、登録事項に変更があつたときは、遅滞なく、変更の登録を申請しなければ ならない。

⑫ 登録が消除されたとき、又は取引主任者証が効力を失つたときは、速やかに、取引主任者証をその 交付を受けた知事に返納しなければならない。

⑬ 事務の禁止処分を受けたときは、速やに、取引主任者証をその交付を受けた知事に提出しなけれ ばならない。

宅地建物取引主任者 合格

宅地建物取引主任者 合格

35点で合格しました。

宅地建物取引主任者(たくちたてものとりひきしゅにんしゃ)は、宅地建物取引業法に基づき制定された国家資格であり、宅地建物取引業者(一般にいう不動産会社)の相手方に対して、宅地又は建物の売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、重要事項の説明等を行う不動産取引の専門家である。

なお、2014年の通常国会で成立した宅地建物取引業法の一部を改正する法律(平成26年法律第81号。同年6月25日公布)が施行されると宅地建物取引士に名称が変更される。 同年9月28日の閣議決定により宅地建物取引業法の一部を改正する法律の施行期日を定める政令(平成26年政令第322号)が定められ、「(改正宅建業)法の施行期日を平成27年4月1日とする。」と定められた。同年10月1日に公布され、正式に2015年4月1日より宅地建物取引士に名称が変更される。

私の勉強法は
① 解答速報冊子(TAC)→HPから取り寄せます)

② 書籍 市販テキスト(総合資格学院)→中に入っているハガキからDVDを取り寄せます。

③ 書籍 重要ポイント555(LEC)

④ 書籍 ゴロ合わせ(小川多聞著、 日本実業出版社)
でした。

また、最近では無料サイトも多いですね。

iPod宅建
http://www.mentor-diamond.jp/ipod/
EXAMPRESS
https://itunes.apple.com/jp/podcast/zhai-jian-wan-quan-gong-egaido/id483970030?mt=2
タキザワ宅建予備校
http://takken-school.net/

近年の合格最低点(満点は50点、1問1点です。)
年 合格最低点
2001 34
2002 36
2003 35
2004 32
2005 33
2006 34
2007 35
2008 33
2009 33
2010 36
2011 36
2012 33
2013 33
2014 32

公式HP
http://www.retio.or.jp/index.html




販売士2級 更新手続き

販売士2級 更新手続き

5年に1回の失効期限まで、半年を切った販売士2級。

その更新のための通信教育一式が日本販売士協会から送られてきました。
通信教育代は、5,250円。
テキスト2冊を読んで、問題を解いて合格すると、講習修了証が送付されてくるというもの。
テキストを読まずに、いきなり問題を解き始める。
第1部と、第2部があり、各大問5問(各小問5問)の記号問題のみ。
ともに10分で解き終わる。
1週間も経たないうちに返却され、96点と100点満点で修了証を手にする。

仙台商工会議所は不便なことに郵送を認めていないので、わざわざ足を運んで、手数料2060円を支払う。1月末に新カードが届く模様です。
使い道のない資格の更新のために、お金を投下せねばならぬ状況が理解できない。

2級・3級販売士資格更新通信教育講座のHP
http://www.hanbaishi.com/education/education.html

販売士のHP
http://www.kentei.ne.jp/retailsales/koushin02.php

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